Locazione: vicino molesto, cosa fare?

Locazione: rumori e immissioni moleste da parte del vicino. Cosa fare?
 
Situazione: si è preso in affitto (locazione) un appartamento in un palazzo e si è disturbati dal vicino del medesimo condominio che è frequentemente rumoroso (ad esempio: ascolta musica ad alto volume fino a sera tardi, urla e grida frequentemente, usa l’aspirapolvere o altri elettrodomestici rumorosi durante la notte e/o la domenica, si produce in telefonate, discussioni a voce alta durante l’orario di riposo, ha un cane che abbaia in modo assillante, ecc.) o produce altre immissioni moleste (ad esempio: delle esalazioni di fumo dal grill/barbecue sul balcone, liquami indesiderati che colano sul proprio balcone dal balcone soprastante, odori nauseabondi, ecc.). Cosa è possibile fare per porre fine a questa situazione?
 
Premesse legali: l’art. 257 f del Codice delle obbligazioni (di seguito: CO) indica che “Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini”. La legge prevede quindi per il conduttore un obbligo di diligenza e di riguardo verso i vicini. Egli deve cioè far uso del proprio appartamento locato nel rispetto della vita privata e della tranquillità degli altri vicini dell’immobile.

La legge sull’ordine pubblico prevede che “Gli schiamazzi notturni nei luoghi abitati sono puniti con la multa” (art. 8 Legge sull’ordine pubblico).

Dal punto di vista del diritto pubblico, nel caso in cui, ad esempio, il vicino si produca in rumori molesti (musica, grida, canti, ecc.) in orari di riposo notturno e non ne voglia sapere di cessare tale molestia, impedendo così il normale riposo, è possibile chiedere l’intervento della polizia locale, che, dopo aver accertato la presenza dei rumori molesti, intimerà al vicino di cessare immediatamente ogni attività di disturbo.

Dal punto di vista del diritto privato della locazione i rumori (e in generale le immissioni eccessive) prodotti dai vicini, quando eccessivi (che vanno cioè al di là della soglia di tolleranza richiesta dai normali rapporti di vicinato), costituiscono un difetto della cosa locata per il quale la legge riconosce al conduttore certi diritti da far valere verso il locatore (il proprietario dell’appartamento, dell’immobile, o l’amministrazione).

Possibilità di azione offerte dal diritto della locazione: in caso di rumori o altre immissioni eccessive da parte dei vicini, le possibilità di azione sono le seguenti. Il conduttore può esigere dal locatore l’eliminazione del difetto, una riduzione proporzionale del corrispettivo, il risarcimento dei danni, l’eventuale assunzione della lite contro un terzo e, soprattutto, può depositare la pigione presso la competente autorità paritetica di conciliazione (Ufficio di conciliazione in materia di locazione e affitto).

Più concretamente, in caso di vicino molesto, la prima cosa da fare è quella di inviare al locatore una lettera raccomandata (avendo cura di farne una copia e di conservare la ricevuta d’invio) in cui gli si notifica il problema e gli si chiede di intervenire immediatamente per richiamare il vicino al suo obbligo di diligenza e di riguardo verso gli altri abitanti dell’immobile e farlo così desistere dal continuare con il suo agire molesto.

Se l’invio della prima lettera raccomandata al locatore non sortisce gli effetti sperati, è allora necessario inviare una seconda lettera raccomandata al locatore in cui si richieda nuovamente il suo intervento per eliminare il difetto (la molestia provocata dal vicino) e gli si impartisca un “congruo termine” (la congruità del termine dipende dal tempo necessario normalmente per eliminare lo specifico tipo di difetto: in caso di rumori molesti direi che 10 giorni sono sufficienti) entro il quale farlo, con l’avvertenza che in caso di scadenza infruttuosa del termine impartito, si procederà al deposito della pigione presso l’autorità paritetica di conciliazione (art. 259g CO). Le pigioni depositate sono reputate pagate.

Va precisato che per legge è possibile procedere direttamente con la richiesta di porre rimedio al difetto dietro minaccia del deposito della pigione ex art. 259g CO, senza per forza procedere con una prima lettera raccomandata come indicato qui sopra. Tuttavia, se non vi sono indizi che portino a ritenere che il locatore non interverrà, è consigliabile, al fine di conservare buoni rapporti col locatore, procedere con l’invio di una prima lettera raccomandata senza minaccia di deposito di pigione ex art. 259g CO (la quale potrebbe essere – eventualmente - interpretata come un “affronto” da parte di un locatore un po’ suscettibile).

Una volta depositata la pigione, il conduttore ha tempo 30 giorni (dalla scadenza della prima pigione depositata) per far valere le proprie pretese contro il locatore innanzi all’autorità di conciliazione (art. 259h cpv. 1 CO). Egli deve cioè presentare una domanda di merito introducendo l’opportuna istanza all’autorità di conciliazione. In tale occasione, oltre a chiedere la cessazione della molestia, egli può anche chiedere la riduzione della pigione (in rapporto al minor godimento del bene locato a causa della molestia) e il risarcimento di ulteriori eventuali danni.

Dall’altro lato, il locatore, non appena ricevuto dal conduttore l’avviso del deposito della pigione, può domandare all’autorità di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto (art. 259h cpv. 2 CO).

L’autorità di conciliazione convocherà quindi le parti in udienza per esperire un tentativo di conciliazione (art. 197 ss del Codice di procedura civile svizzero, CPC). Per le parti è previsto in tal caso un obbligo di comparizione personale, così come la possibilità di farsi assistere da patrocinatori o da persone di fiducia. Se le parti raggiungono un accordo, questo viene verbalizzato dall’autorità di conciliazione e assume così forza di cosa giudicata. In caso di mancata intesa, l’autorità di conciliazione rilascerà invece l’autorizzazione ad agire, vale a dire il “permesso” di inoltrare l’azione di merito in Pretura (caso di competenza esclusiva del Pretore ex art. 31 della Legge sull’organizzazione giudiziaria, LOG) entro 30 giorni (art. 209 cpv. 4 CPC).

L’autorità di conciliazione può anche (ma non deve) formulare una proposta di giudizio che, se non è rifiutata entro 20 giorni, è considerata accettata e ha l'effetto di una decisione passata in giudicato. In caso di rifiuto, l'autorità di conciliazione rilascia l'autorizzazione ad agire, che permette di inoltrare la causa al Pretore entro 30 giorni (art. 210 ss CPC).

Infine, se l'attore ne fa richiesta, l'autorità di conciliazione può giudicare essa stessa, in procedura orale, le controversie patrimoniali con un valore litigioso fino a 2000 franchi (art. 212 CPC).
 

FONTI:
  • David Lachat, Le bail à loyer, ASLOCA romande, Genève, Lausanne 2008 ;
  • Pierre Tercier, Pascal G. Favre, Les contrats speciaux, 4e édition, Schulthess éditions romandes, 2009 ;
  • Carole Aubert, Les défauts de la chose louée, dans : 17e Séminaire sur le droit du bail, François Bohnet, Helbing Lichtenhahn Verlag, 2012 ;
  • Legislazione svizzera e cantonale (ticinese), in particolare : CO, CPC, LOG e Legge sull’ordine pubblico.

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