L'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori

L’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori


Che cos’è l’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori?

È una forma di garanzia, precisamente un diritto di pegno immobiliare, che la legge riconosce agli artigiani e agli imprenditori per i loro crediti relativi alla fornitura di lavoro - e di lavoro e materiale – per la realizzazione di un’opera e che deve ancora essere pagato. In altri termini, è un potente strumento di diritto privato che consente agli artigiani e agli imprenditori di garantirsi il pagamento dei lavori effettuati attraverso l’iscrizione, appunto, di un’ipoteca legale sull’immobile oggetto dei lavori.

Dal punto di vista del committente di un’opera immobiliare l’ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori è invece un rischio. Succede infatti che il committente dia in appalto i lavori di costruzione ad un’impresa generale (o totale), la paghi per l’esecuzione dei lavori, ma poi quest’ultima non provveda a saldare gli artigiani. In tal caso gli artigiani chiederanno di essere pagati direttamente al committente. Se quest’ultimo non li paga, essi, grazie all’ipoteca legale che avranno provveduto a far iscrivere sull’immobile, avranno il diritto di chiedere la realizzazione forzata dello stesso e di vedere così soddisfatti i loro crediti. Ne discende che, se non prende le dovute precauzioni, può così accadere che il committente si trovi a dover pagare due volte per le stesse prestazioni.

 
Basi legali?

Essenzialmente sono le seguenti:
art. 837 cpv. 1 n. 3 e cpv. 2-3 CC;
art. 839 – 841 CC (Iscrizione, grado e  privilegio);
Vi sono inoltre da considerare:
  • le disposizioni  sull’ipoteca agli artt. 824 ss CC;
  • le disposizioni sul pegno immobiliare agli artt. 793 – 823 CC;
  • l’art. 961 relativo all’iscrizione provvisoria;
  • L’Ordinanza sul registro fondiario (ORF): in particolare l’art. 76;
  • Il Regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF): in particolare l’art. 117;
  • Regolamento del Tribunale federale concernente il pignoramento e la realizzazione di diritti in comunione (RDC).

Quale è il suo scopo?

Gli scopi sono essenzialmente tre.

Il primo è quello di fornire una garanzia agli artigiani e imprenditori sui loro crediti relativi alle prestazioni di fornitura di lavoro e di lavoro e materiale. Ciò, in quanto la pratica gli impone spesso di fornire la loro prestazione in anticipo e la legge non prevede peraltro alcun  diritto di ritenzione legale sui materiali e alcuna riserva di proprietà sull’oggetto prodotto.

Il secondo scopo è quello di ottenere un effetto preventivo, nel senso di  indurre chi del caso a pagare gli artigiani e imprenditori per la loro prestazione fornita. Ciò anche perché l’iscrizione di un ipoteca legale su di un immobile si considera un difetto dell’opera che giustifica la riduzione del prezzo ai sensi dell’art. 205 CO.

Il terzo obiettivo è quello di offrire un privilegio al momento della realizzazione forzata dell’immobile agli artigiani e imprenditori che vi abbiano costituito l’ipoteca legale.
 

Chi ha diritto di chiedere l’iscrizione di un’ipoteca legale e per quali prestazioni?

I beneficiari del diritto di chiedere l’iscrizione dell’ipoteca legale sono unicamente gli artigiani e gli imprenditori (sono quindi esclusi da tale diritto, ad esempio, gli architetti e gli ingegneri). Si tratta cioè di persone fisiche o giuridiche che s’impegnano contrattualmente a fornire delle prestazioni di fornitura di materiali e lavoro o di lavoro soltanto per la costruzione/demolizione di un’opera.

Devono essere lavoratori indipendenti (e non dei salariati dipendenti da un imprenditore) e eseguire le prestazioni sulla base di un contratto in essere con l’appaltatore. Tale contratto deve avere ad oggetto delle prestazioni di costruzione in senso ampio. Può trattarsi di prestazioni d’appalto o relative a un contratto di consegna di un’opera.

Il creditore può essere un appaltatore totale (si occupa sia della pianificazione che dell’esecuzione), generale (esegue tutti i lavori di costruzione), parziale (esegue una parte soltanto dell’opera) o anche un sub-appaltatore.

 
Quali tipi di credito danno diritto agli artigiani e imprenditori di iscrivere un’ipoteca legale?

L’art. 837 cpv. 1 n. 3 CC indica che danno diritto di ottenere la costituzione di un’ipoteca legale: “i crediti di artigiani o imprenditori che avessero fornito materiali e lavoro, o lavoro soltanto, per una costruzione o per altre opere, per la demolizione delle stesse, il montaggio di impalcature, il consolidamento di scavi o lavori simili su un dato fondo, e ciò sopra il fondo stesso, se il debitore è il proprietario, un artigiano o un imprenditore, un conduttore, un affittuario o un altro titolare di diritti sul fondo”.

Di seguito vediamo più nel dettaglio la casistica esemplificativa di cui all’art. 837 cpv. 1 n. 3 CC.

La fornitura di materiali e lavoro: ciò che è rilevante ai fini del diritto all’ipoteca legale è che la preparazione dei materiali sia sufficientemente individualizzata. Per stabilirlo si fa riferimento al criterio della difficoltà alla riutilizzazione dei materiali lavorati. Tale condizione è adempiuta, ad esempio, per il caso di béton fresco (ATF 104 II 348 consid. II), di ferramenti per il béton specifici (ATF 133 II 33 consid. 3) o di porte o finestre su misura. Sono quindi esclusi i materiali standards.

Per fornitura di “lavoro soltanto” si deve trattare di lavoro in relazione ad un’opera e integrato al processo di produzione. Non è più richiesta la connessione fisica definitiva dei lavori all’immobile.

Il legislatore indica poi una lista esemplificativa di casi che danno diritto all’ipoteca legale. Si tratta della fornitura di materiale e lavoro o di lavoro soltanto:
  • “per una costruzione o per altre opere”: cioè per tutto ciò che l’uomo fissa al suolo grazie a dei mezzi tecnici (ATF 105 II 264 consid. I);
  • “per la demolizione” di costruzioni o di altre opere. In tal caso la data del compimento dei lavori (da cui inizia a decorrere il termine perentorio di 4 mesi per ottenere l’iscrizione dell’ipoteca legale) coincide con il momento in cui la sostanza dell’opera è sparita;
  • per “il montaggio di impalcature”. Si tratta di un’assoluta novità, in quanto prima del nuovo art. 837 cpv. 1 n. 3 CC revisionato (in vigore dal 1° gennaio 2012), il Tribunale federale aveva sempre negato la possibilità di un’ipoteca legale per il montaggio d’impalcature. La dottrina si chiede ora se nella nozione di “montaggio di impalcature” possa ritenersi compreso anche lo smontaggio delle medesime. Carron, Fellay e Schumacher rispondono affermativamente;
  • per “il consolidamento di scavi”;
  • per “lavori simili su un dato fondo”. Per il Tribunale federale tra questi lavori simili su un dato fondo rientra ogni fornitura di materiale e di lavoro o di lavoro solamente su un immobile che sia inserita in un progetto di costruzione concreto (ATF 133 III 6 consid. 6). Non è per contro più necessario un legame fisico del lavoro con l’immobile. Basta la relazione con un progetto di costruzione. Può quindi essere garantita da ipoteca legale la consegna di béton fresco, di ferro per il béton concepito per un’opera in particolare o la realizzazione di porte o finestre su misura.

 
Chi può essere il debitore a causa del quale viene iscritta l’ipoteca legale?

Ai sensi dell’art. 837 cpv. 1 n. 3 CC il debitore può essere il proprietario, un artigiano o un imprenditore, un conduttore, un affittuario o un altro titolare di diritti sul fondo.

Il debitore può quindi essere anche un conduttore (anche sub-conduttore) o un affittuario (o anche sub-affittuario), un usufruttuario o una persona beneficiaria di un diritto di abitazione su un immobile, un persona che si è vista cedere un diritto d’uso della cosa locata o affittata ex art. 164 CO, un membro della famiglia, o un partner registrato del conduttore o dell’affittuario, un comodatario o una persona legata in modo giuridicamente pertinente al proprietario fondiario e che da ciò beneficia di un diritto sull’immobile.

In sintesi il debitore può essere ogni persona legata in modo giuridicamente pertinente al proprietario fondiario o all’immobile e che in virtù di tale rapporto ha, di conseguenza, un diritto sull’immobile.

 
È necessario il consenso del proprietario dell’immobile per i lavori che non ha personalmente ordinato?

Se il debitore non è il proprietario del fondo, ma un conduttore, un affittuario o un altro titolare di diritti sul fondo (ad esempio: l’usufruttuario, il titolare di un diritto di abitazione o i futuri acquirenti dell’immobile), ai sensi dell’art. 837 cpv. 2 CC, il diritto di ottenere la costituzione di un'ipoteca legale sussiste soltanto se il proprietario del fondo ha acconsentito all'esecuzione dei lavori. Esiste quindi un diritto all’iscrizione dell’ipoteca legale (anche in favore dei sub-appaltatori) per delle costruzioni ordinate dai conduttori, dagli affittuari o da altri titolari di diritti sul fondo, anche se queste persone che hanno ordinato il lavori non sono gli effettivi debitori del credito della prestazione dell’imprenditore.
L’accordo del proprietario serve anche nel caso in cui i lavori sono ordinati da un conduttore a un imprenditore che poi sub-appalta i lavori.

Non è necessario che l’accordo del proprietario sia formulato per iscritto: è possibile che venga dato anche per atti concludenti o tacitamente. Va tuttavia rilevato che, spettando all’artigiano imprenditore l’onere della prova di tale consenso, questi spesso chiederà un documento scritto che lo attesti.

È inoltre sufficiente che l’intesa riguardi il principio dell’esecuzione dei lavori (non serve che essa definisca, ad esempio, la scelta dell’imprenditore).

Si aggiunga che la legge non prevede un momento preciso in cui il proprietario deve dare il suo consenso: esso può quindi essere dato anticipatamente (autorizzazione) o in durante o dopo i lavori (ratificazione).

Infine, il consenso è dato dal proprietario al conduttore, all’affittuario o alla persona titolare di un diritto sull’immobile e non all’artigiano imprenditore titolare del diritto d’iscrivere l’ipoteca legale.

 
Quali sono i termini per l’iscrizione dell’ipoteca legale?

È previsto sia un termine a partire dal quale è possibile chiedere l’iscrizione dell’ipoteca legale, sia un termine entro il quale l’iscrizione va chiesta (e ottenuta) a pena di decadenza dal diritto.

L’art. 839 cpv. 1 CC indica che “l’ipoteca degli artigiani e imprenditori può essere iscritta nel registro fondiario dal momento in cui si sono assunti il lavoro”. Fin dall’assunzione del lavoro è quindi possibile chiedere e ottenere l’iscrizione dell’ipoteca legale. Non serve dunque attendere che il credito sia divenuto esigibile. Va tuttavia precisato che per ottenere l’iscrizione definitiva dell’ipoteca legale, è necessario che i lavori siano stati eseguiti.

L’ipoteca legale non può più essere iscritta se sono già trascorsi oltre 4 mesi dal compimento dei lavori (art. 839 cpv. 2 CC) o dalla risoluzione del contratto (cf. TF 5P.344/2005 consid. 3.1 ; ATF 120 II 389 consid. 1a. 102 II 206 consid. 1a) . Si tratta di un termine perentorio che non può essere né interrotto, né sospeso, né prolungato, né restituito ex art. 148 CPC. Oltre il termine di 4 mesi, il diritto all’iscrizione dell’ipoteca legale non sussiste più.

Attenzione che non è sufficiente effettuare la richiesta d’iscrizione entro 4 mesi dalla conclusione dei lavori. Ai fini del rispetto del termine, conta infatti l’avvenuta iscrizione dell’ipoteca legale nel registro fondiario (anche semplicemente a titolo provvisorio ex artt. 961 CC, 76 cpv. 3 e 48 cpv. 2 let. b ORF).
 

Cosa s’intende per “compimento dei lavori”?

S’intende l’esecuzione dei lavori principali ad oggetto del contratto d’appalto. Non contano i lavori secondari o di poca importanza volti unicamente a completare l’opera o a ripararla. Tuttavia, se si tratta di lavori di poca importanza, ma indispensabili per l’opera, questi contano come momento del compimento dei lavori (cf. TF 5A_475/2010, SJ 2011 I 173). L’invio della fattura va considerato come un semplice indizio della fine dei lavori, né più, né meno.

Se, date le circostanze del caso concreto, è possibile considerare i lavori compiuti dall’imprenditore come un’unità, allora il termine di 4 mesi decorre uniformemente dalla conclusione unitaria dei lavori (ad esempio, nel caso di unico artigiano-imprenditore che, successivamente, sulla base di un solo contratto d’appalto, esegue una prestazione comune su ogni immobile del complesso della proprietà per piani). Altrimenti, in caso di lavori tra loro distinti (pluralità di contratti distinti o pluralità d’immobili distinti), il termine di 4 mesi inizia a decorrere separatamente dalla conclusione dei lavori ai quali si riferisce (principio della specialità del pegno quanto al credito garantito o quanto all’oggetto).

In caso di risoluzione del contratto d’appalto, il termine di 4 mesi inizia a decorrere dal giorno dello scioglimento del contratto (cf. ATF 102 II 206).

 
Qual è l’oggetto dell’iscrizione? Come può, il proprietario, evitare l’iscrizione dell’ipoteca legale sul suo fondo?

Oggetto dell’iscrizione è la somma garantita dal pegno (cf. art. 839 let. a cpv. 3 CC), e non il credito.

L’iscrizione può inoltre essere fatta solo se la somma che deve essere garantita dal pegno è riconosciuta dal proprietario o è giudizialmente accertata.

Si aggiunga che l’iscrizione non può essere chiesta se il proprietario presta sufficiente garanzia per il credito preteso. La somma che deve essere riconosciuta copre la remunerazione dell’artigiano che non è stata pagata, così come l’interesse moratorio per il quale va precisato il tasso applicabile e il dies a quo.

Anche nei seguenti casi non è possibile iscrive l’ipoteca legale:
  • Per i fondi agricoli l’ipoteca legale non può essere iscritta se il limite dell’aggravio è già stato raggiunto (art. 73 e 75 LDFR);
  • Se l’imprenditore è considerato come uno straniero ai sensi della Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (art. 6 LAFE e 1 OAFE);
  • In caso di confisca penale dell’immobile ai sensi dell’art. 70 CP;
  • Se l’immobile appartiene al patrimonio amministrativo di un comune, cantone o della Confederazione. In tal caso le regole sulla fideiussione semplice rimpiazzano quelle dell’ipoteca legale (art. 839 cpv. 4 CC). Tale aspetto è approfondito in seguito;
  • Se l’immobile è costituito in comproprietà e le singole parti sono già gravate da un onere fondiario o da un diritto di pegno immobiliare, è possibile iscrivere l’ipoteca legale sul foglio di base solo se tutti i comproprietari danno il loro accordo (art. 648 cpv. 3 CC). Tale questione è approfondita in seguito.
 
Qual è l’oggetto del pegno?

L’oggetto del diritto di pegno è un fondo ai sensi dell’art. 655 cpv. 2 CC (beni immobili, diritti per sé stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario, miniere e quote di comproprietà d’un fondo). Il fondo non deve però presentare impedimenti all’istituzione del diritto di pegno sul medesimo. Ad esempio, come già accennato pocanzi, nel caso di un immobile in comproprietà, non può essere iscritta un’ipoteca legale sul foglio di base se le singole parti di comproprietà sono già gravate da un diritto di pegno (art. 648 cpv. 3 CC).

Delle situazioni particolari di applicazione dell’ipoteca legale sono date nei casi della proprietà per piani, della comproprietà ordinaria e della proprietà comune.

In sintesi, per dei lavori effettuati unicamente su di una parte esclusiva della proprietà per piani, la richiesta d’iscrizione dell’ipoteca legale va indirizzata contro il titolare di tale parte.

Per dei lavori svolti su di una comproprietà ordinaria o sulla parte comune di una proprietà per piani, l’ideale sarebbe iscrivere l’ipoteca legale sull’immobile di base rivolgendo la richiesta contro tutti/l’insieme dei comproprietari. Ciò non è tuttavia possibile se una singola parte è già gravata da un pegno (art. 648 cpv. 3 CC). In tal caso, l’ipoteca legale andrà iscritta proporzionalmente su tutte la parti di comproprietà e richiesta contro tutti/l’insieme dei comproprietari.

Infine, nell’ipotesi della proprietà comune, l’ipoteca legale va iscritta su tutto l’immobile e richiesta contro tutti i proprietari comuni.
 

Se i lavori sono svolti sul patrimonio amministrativo?

Per patrimonio amministrativo s’intende quello appartenente allo Stato che serve durevolmente all’esecuzione di un compito pubblico ed è utilizzato a tale fine. Va quindi distinto dal patrimonio fiscale/privato.

Se non è controverso che si tratti di patrimonio amministrativo, non è prevista la possibilità di iscrivervi un’ipoteca legale per i lavori svolti su tale patrimonio. Lo Stato deve tuttavia accordare una fideiussione semplice  se nel caso concreto sono realizzate le condizioni poste dall’art. 839 cpv. 4 CC (assenza di obbligo contrattuale da parte dello Stato, credito riconosciuto o giudizialmente accertato, notifica scritta del credito entro 4 mesi dal compimento dei lavori con esplicito richiamo alla fideiussione legale).

Se invece la qualifica amministrativa del patrimonio è controversa, entro 4 mesi dal compimento dei lavori è possibile chiedere e ottenere l’iscrizione provvisoria dell’ipoteca legale. Nella successiva procedura d’iscrizione definitiva dovrà poi essere accertata la natura del patrimonio in oggetto. Se risulterà essere patrimonio fiscale o di diritto privato, l’ipoteca legale diverrà definitiva (se sono date le altre condizioni a tal fine), se invece risulterà patrimonio amministrativo, l’ipoteca legale provvisoria verrà radiata. Rimarrà tuttavia la possibilità di provare che nel caso concreto sono date le condizioni di cui all’art. 839 cpv. 4 CC per ottenere la fideiussione semplice dello Stato.

 
Si può rinunciare preventivamente ai diritti dell’ipoteca legale?

No. L’art. 837 cpv. 3 prevede espressamente che “gli aventi diritto non possono rinunciare preventivamente ai diritti di ipoteca legale di cui al presente articolo”.

È invece possibile rinunciare ai diritti d'ipoteca legale dopo aver concluso il contratto che ha dato vita al credito garantito.

 
Che differenza c’è tra iscrizione provvisoria e iscrizione definitiva a registro fondiario?

L’iscrizione dell’ipoteca legale a registro fondiario (RFD) può avvenire a titolo provvisorio o a titolo definitivo.

L’iscrizione provvisoria (annotazione a RFD) di un’ipoteca legale può essere chiesta dall’avente diritto quando vi è un disaccordo tra le parti circa l’esistenza o l’ammontare del credito, oppure quando l’ammontare delle garanzie da fornire ad opera del proprietario è contestato (ATF 126 III 462). Essa serve a salvaguardare il termine di 4 mesi di cui all’art. 839 cpv. 2 CC in attesa che venga accertato il diritto all’iscrizione definitiva.

Per ottenere l’iscrizione provvisoria dell’ipoteca legale, l’istante deve rendere semplicemente verosimile la sua pretesa (art. 961 cpv. 3 CC e art. 76 cpv. 2 let. b ORF), ovvero deve soltanto addurre elementi idonei a far apparire attendibile la sua stessa qualità di artigiano o imprenditore, l’entità del lavoro e dei materiali forniti, l’individuazione dell’immobile oggetto dell’intervento, l’ammontare della pretesa, così come il rispetto del termine quadrimestrale (cfr. Cocchi / Trezzini / Bernasconi, commentario CPC CH, pag. 1109 e segg.). Trattandosi di una procedura sommaria, il giudice non deve porre esigenze troppo severe a tale riguardo; l’iscrizione provvisoria può essere rifiutata soltanto se l’esistenza del diritto all’iscrizione definitiva appare esclusa o altamente inverosimile (cfr. Cocchi / Trezzini / Bernasconi, commentario CPC CH, pag. 1110 e 1111).

In caso di dubbio, il giudice deve ordinare l’iscrizione provvisoria, senza porre esigenze troppo strette quanto alla verosimiglianza del diritto all’scrizione dell’ipoteca legale (ATF 86 I 265).

L’iscrizione provvisoria non genera tuttavia ancora alcun diritto reale accessorio: il creditore che né beneficia non può, su tale unica base, partecipare alla realizzazione forzata quale creditore pignoratizio (ATF 125 III 248).

Solo con l’iscrizione definitiva, affianco della pretesa personale, nasce anche il diritto reale accessorio (pegno immobiliare), che gode della pubblicità del registro fondiario, assume un rango d’iscrizione ed è opponibile ai terzi acquirenti della proprietà così come ai creditori del proprietario (ATF 120 Ia 240 consid. 3c). Si tratta quindi di iscrizione costitutiva e non semplicemente dichiarativa (art. 76 cpv. 3 ORF).

Il rango dell’ipoteca legale iscritta definitivamente viene fatto risalire alla data dell’iscrizione provvisoria (art. 972 CC). Si applica il principio della priorità nel tempo. È tuttavia previsto un correttivo per non svantaggiare quegli artigiani-imprenditori che hanno potuto svolgere i loro lavori solo dopo che altri artigiani-imprenditori hanno svolto i loro. L’art. 840 CC prevede in tal caso che se sono “iscritte più ipoteche legali di artigiani ed imprenditori esse danno eguale diritto ai creditori di essere soddisfatti sul pegno, anche se le iscrizioni sieno di diversa data”.

L’ipoteca legale iscritta definitivamente accorda al suo titolare un doppio privilegio. In primo luogo tale privilegio consiste nel credito che viene riconosciuto dalla legge (art. 841 CC) al titolare dell’ipoteca legale nei confronti dei creditori di rango anteriore nel caso in cui il primo subisca una perdita in occasione dell’esecuzione forzata. Ciò serve a compensare il fatto che i creditori anteriori nella realizzazione forzata dell’immobile beneficiano del plus-valore apportato successivamente dal lavoro dell’artigiano imprenditore. Oltre all’esistenza della perdita, occorre anche che questa sia oggettivamente dovuta dalla costituzione di diritti di pegno anteriori. È ad esempio il caso quando, prima dell’effettuazione dei lavori, è stato istituito un diritto di pegno immobiliare per un ammontare superiore al valore dell’immobile stesso al momento antecedente i lavori, oppure quando il comodatario ha utilizzato il credito garantito dal diritto di pegno anteriore per un motivo diverso rispetto a quello del finanziamento dei lavori. Dal punto di vista soggettivo è però sempre necessario che i creditori pignoratizi anteriori abbiano potuto riconoscere che la costituzione dei loro diritti di pegno tornava di pregiudizio agli artigiani e imprenditori (art. 841 cpv. 1 CC).

È quindi importante che i creditori pignoratizi anteriori, al momento della costituzione del pegno, determinino se il pegno è superiore al valore del suolo e se la somma erogata in prestito servirà effettivamente a finanziare i lavori apportando un plus-valore all’immobile. Devono inoltre verificare che al momento dell’utilizzazione del credito sia rispettato il principio dell’uguaglianza tra i differenti artigiani e imprenditori, e meglio che tale credito sia utilizzato proporzionalmente e in modo eguale per ogni artigiano imprenditore attraverso il versamento degli acconti in funzione dell’avanzamento reale dei lavori (ATF 112 II 493).

Se le condizioni oggettive e soggettive sopraindicate sono realizzate, il privilegio prende la forma di un credito che l’artigiano imprenditore può far valere, dopo la realizzazione forzata dell’immobile, contro i creditori di rango anteriore. Tale privilegio tende al pagamento del plus-valore apportato all’immobile dai lavori dell’artigiano imprenditore. L’ammontare del credito corrisponde alla perdita subita nella realizzazione dell’immobile, vale a dire alla differenza tra l’ammontare garantito dall’ipoteca legale e l’ammontare ricevuto al momento della realizzazione dell’immobile, entro il limite del plus-valore apportato.

Tale privilegio può essere fatto valere anche dopo la procedura di realizzazione forzata, e meglio entro il termine di prescrizione di un anno (prescrizione di atto illecito).

Infine, l’art. 117 RFF (RS 281.42: Regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi) accorda un ulteriore privilegio al titolare dell’ipoteca legale. Si tratta di un privilegio nell’esecuzione forzata. “Se nella realizzazione del pegno i crediti degli operai od imprenditori subiscono una perdita (art. 837 cpv. 1 n. 3 CC), l'ufficio assegnerà loro un termine di dieci giorni (grassetto n.d.r.) per promuovere al foro dell'esecuzione l'azione tendente al riconoscimento del diritto di essere pagati sull'importo del ricavo assegnato ai creditori pignoratizi anteriori (art. 841 cpv. 1 CC). Se l'azione è promossa entro questo termine, il riparto delle somme in litigio sarà sospeso (grassetto n.d.r.) fino a definizione amichevole o giudiziale della causa. Se l'azione è ammessa, la somma attribuita agli attori sarà prelevata sull'importo spettante al creditore pignoratizio soccombente. Se il diritto di pegno spettante al creditore soccombente è stato assegnato nell'incanto all'aggiudicatario, l'attore sarà surrogato (grassetto n.d.r.)  in questo diritto di pegno per l'importo attribuitogli dalla sentenza. L'ufficiale di esecuzione provocherà d'ufficio le iscrizioni occorrenti nel registro fondiario e nei titoli. Se l'azione non è promossa entro il termine suddetto, l'ufficio potrà procedere al riparto senza tener conto dei crediti degli operai ed imprenditori rimasti scoperti”.
 

Perché è importante far menzionare a registro fondiario l’inizio dei lavori?

Perché l’art. 841 cpv. 3 CC prevede che “dal momento in cui il principiare dei lavori è menzionato nel registro fondiario ad istanza di un interessato, non si possono inscrivere, fino a decorrenza del termine, altri pegni immobiliari fuorché le ipoteche”.

 
FONTI:
  • “L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs: ce qui change et ce qui reste”, Blaise Carron e Maud Fellay,  editore : François Bohnet, 2012 ;
  • “Les modifications des dispositions générales sur les gages immobiliers”, Anoine Eigenmann, editore : Bénédict Foëx, 2012 ;
  • “La nuova ipoteca degli artigiani e imprenditori ”, Romina Harast, Giornale Svizzero degli Impresari Costruttori No 02 25.01.2012;
  • “L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs”, Palud Avocats, documento pdf;
  • admin.ch, per quanto concerne la legislazione federale.
 

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